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乌鲁木齐个人住房公积金贷款业务操作规范 (2015)

发布时间:2015-08-10

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        为进一步规范贷款业务操作流程,统一贷款政策执行标准,现制定乌鲁木齐住房公积金管理中心(以下简称中心)《乌鲁木齐个人住房公积金贷款业务操作规范》(以下简称规范)。

第一条  贷款基本条件

第二条  贷款资格初审注意要素

第三条  贷款额度的确定

第四条  贷款年限的确定

第五条  贷款所需资料及注意要素

第一条  贷款基本条件

一、借款申请人参加住房公积金制度六个月以上(含六个月),近六个月连续足额缴存住房公积金,且在以往的公积金贷款还款过程中未出现连续三期或累计六期逾期还款记录。

二、借款申请人具有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。

三、借款申请人有合法的购买(建造、翻建、大修)住房合同、协议以及有关部门批准的证明文件。

第二条  贷款资格初审注意要素

一、公积金贷款可使用次数以及第二次申请公积金贷款时间的规定。

(一)一个家庭(含单身)只能使用两次住房公积金贷款用于购买自住住房。家庭其中一人和配偶无论婚前或婚后曾经使用过住房公积金贷款,两人合计使用次数或一人使用次数已达到两次使用标准的,第三次贷款不予受理。

(二)一个家庭(含单身)第二次申请住房公积金贷款时,须在首次住房公积金贷款结清次月后,可再次申请。

(三)职工首次购买住房贷款额度未达到本人最高贷款额度虽首贷未还清,仍可以申请第二次贷款,但两次贷款额度之和不得超过本人最高贷款额度(以家庭为单位,夫妻双方均可作为第二次贷款的申请人)。

(四)一个家庭首次住房公积金贷款未结清,发生婚姻关系解除,非主贷人一方申请再次贷款,限定离异时间满一年且公积金贷款相关债务归主贷方,借款人持离异手续前往贷款经办部门填写《解除个人住房公积金账户贷款限制申请表》,经中心业务经办人员核实离异手续真实性后,签署意见报中心个贷科、分中心签署意见报业务主管领导签批,再由中心个贷科、分中心对借款人公积金账户解除贷款限制,借款人可重新获得住房公积金第二次贷款的使用权。

(五)一个家庭婚姻存续期间使用过一次住房公积金贷款并已结清,离异后时间未满一年其中一方已再次使用公积金贷款,另一方再次申请贷款,限定离异时间满一年,借款人持离异手续前往贷款经办部门填写《解除个人公积金账户贷款限制申请表》,经中心业务经办人员核实离异手续真实性签署意见,报中心个贷科、分中心签署意见报业务主管领导签批后,再由中心个贷科、分中心对借款人公积金账户解除贷款限制,借款人可重新获得住房公积金第二次贷款的使用权。

(六)借款人首次公积金贷款还款期间出现过连续三期或累计六期逾期情况的,限定在贷款最后一期逾期款项清偿时间满5年并结清贷款余额后,由借款人在人民银行征信管理处出具本人近两年信用记录报告前往贷款经办部门填写《解除个人公积金账户贷款限制申请表》,经中心业务经办人员核实征信报告记载中无恶意违约记录签署意见,报中心个贷科、分中心签署意见并报业务主管领导签批后,再由中心个贷科、分中心对借款人公积金账户解除贷款限制,借款人可重新获得住房公积金第二次贷款的使用权。

二、首付款比例规定

(一)首次和第二次使用住房公积金贷款购买一手房的,首付比例不得低于购房总价的20%;购买二手房、拍卖房、房改房贷款首付比例不得低于购房总价的30%;翻建、大修、建造自住住房贷款首付比例不得低于房屋工程预算总价的40%。

(二)首付款金额与贷款金额之和不得超过购建房总金额。

三、借款人账户预留款规定

(一)借款人申请贷款时,个人住房公积金账户要留足六个月缴存额。

(二)借款人提取个人住房公积金支付房款后,账户内余额未达到申请贷款要求的,应将超额提取部分补缴回个人住房公积金账户后,再申请住房公积金贷款。

四、近六个月连续足额缴存规定

(一)汇缴当月公积金最晚入账日期在次月前五个工作日内缴存入账的,可视为正常缴存。

(二)因调整基数工作造成借款人所在单位未能按时缴存住房公积金的,由所在单位出具书面证明,贷款经办部门负责人签署意见后,可申请住房公积金贷款。

(三)非本中心转入我中心的职工账户,申请贷款时连续足额缴交住房公积金不满六个月的,需由原公积金缴存中心出具职工账户缴存情况证明并将原公积金账户余额补缴入本中心账户,如在异地中心没有公积金断缴情况与在我中心连续缴存合并计算共六个月(含六个月)以上,经贷款经办部门负责人签署意见,可申请住房公积金贷款。

(四)非单位经营效益或财务状况不稳定造成借款人单位未能按月缴存住房公积金的,(如单位公积金经办人员的变动或疏忽,单位财务审批制度的局限性等)由所在单位出具书面证明且不欠缴的情况下,贷款经办部门负责人签署意见后,可申请住房公积金贷款。

(五)借款人因工作调动,造成申请贷款前最近六个月,未能按月缴存公积金的,由所在单位出具相关证明,贷款经办部门负责人签署意见后,可申请住房公积金贷款。

五、贷款手续有效办理时限规定

(一)购买异地、本地商品房,以《商品房预售合同》签订之日起一年内为办理住房公积金贷款业务有效时限。

(二)购买异地、本地二手房以及拍卖类住房以《房屋所有权证》登记确权之日起一年内为办理住房公积金贷款业务有效时限。

(三)购买单位集资建房(统建房),以《购房协议》签订之日起一年内为办理住房公积金贷款业务有效时限。

(四)购买单位房改房以《单位出售公有住房审批表》住房委员会办公室审批时间一年内为办理住房公积金贷款业务有效时限。

(五)建造自住住房的以国土部门出具的《用地批准书》签发之日起一年内为办理住房公积金贷款业务有效时限。

(六)翻建自住住房的以规划部门出具的《建设用地工程规划许可证》签发之日起一年内为办理住房公积金贷款业务有效时限。

(七)大修自住住房的以乌鲁木齐市房屋安全鉴定办公室出具的《危房鉴定书》签发之日起一年内为办理住房公积金贷款业务有效时限。

第三条  贷款额度的确定

一、乌鲁木齐住房公积金贷款最高可贷额度为50万元。

二、首次和第二次使用住房公积金贷款购买一手房的,最高可贷额度不超过房屋总价的80%。

三、购买二手房、拍卖房,房屋修建年限在15年以下的(含15年),贷款最高可贷额度以房屋交易金额、契税计税金额二者低值的70%来认定且不高于评估价的70%;房屋修建年限15年以上30(含30年)年以下的,贷款最高可贷额度以房屋交易金额、契税计税金额二者低值的60%来认定且不高于评估价值的60%;房屋修建年限30年以上的不予办理住房公积金贷款。

四、购买房改房房屋修建年限在15年以下的(含15年),贷款可贷额度不得超过房屋总价的70%;房屋修建年限在15年以上30(含30年)年以下的,贷款可贷额度不得超过房屋总价的60%;房屋修建年限在30年以上的不予办理住房公积金贷款。

五、翻建、大修、建造自住住房最高可贷额度不超过房屋工程预算造价总价的60%。

六、以其他房产抵押,按照借款人已评估后用于抵押的其他房产修建年限时间计算可贷款额度。

(一)抵押房屋修建年限在15年以下的(含15年),评估价值的70%应大于或等于借款人所购、建房屋总价的贷款可贷比例;

(二)抵押房屋修建年限15年以上30(含30年)年以下的,评估价值的60%应大于或等于借款人所购、建房屋总价的贷款可贷比例;房屋修建年限30年以上的不予作为住房公积金贷款抵押物。

七、借款人实际可贷额度的月还款额不得超过其家庭月收入的50%。

八、借款人申请公积金贷款时,提供的购房合同或房屋所有权证中存在多个产权人(夫妻关系除外)情况,贷款以借款人所占房产权益份额的比例计算最高可贷额度。

第四条  贷款年限的确定

一、住房公积金贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后延五年,但最长年限不得超过30年。

二、贷款金额在1—5万,贷款最长年限不超过8年(中低收入家庭延长至10年),5—10万元贷款最长年限不超过15年(中低收入家庭延长至20年)。

三、中低收入家庭的界定:借款人家庭职工人均年工资收入低于上年度市职工人均年工资收入的80%。

第五条  贷款所需资料及注意要素

一、贷款必备资料:

1、借款人身份证、户口簿首页及内页(原件、复印件);

2、借款人婚姻关系证明(结婚证、离婚证、法院判决书(原件、复印件)、单身职工提供户籍所在地民政部门出具的《单身证明》原件);

3、借款人配偶身份证、户口簿首页及内页或军官证、警官证、士兵证。配偶为华侨身份,提供居住国护照(原件、复印件);

4、借款人配偶在非本中心缴存住房公积金的,由所在地住房公积金管理部门出具:未贷款证明及缴存基数证明;

5、借款人配偶有固定收入但未建立住房公积金制度的,提供本人完税证明或由所在单位出具收入证明并且提供银行近半年工资卡明细,如发薪单位是以现金形式发放工资,不能提供银行近半年工资卡明细手续的,出具近半年社保缴费明细,以社保缴费基数为借款人配偶收入的认定依据;

6、乌市辖区作为贷款抵押物的《房屋所有权证》(原件、复印件)。(通过担保公司担保与购买本地二手房以及与中心签订按揭协议的房产公司业务除外)

二、贷款分项所需资料及注意事项:

1、购买本地商品房

(1)《商品房预售合同》(原件);

(2)契税完税证(原件、复印件);

(3)已支付购、建房规定比例的首付款凭证(原件、复印件)。

注意事项:

(1)商品房购房款已全额付清的,不予办理住房公积金贷款。

(2)合同中载明房屋使用方式为非住宅或非普通住宅类用途房屋不予办理住房公积金贷款。

(3)购买本地商品房的不再要求借款人提交房地产开发商售房专用账户账号证明,以管理系统中备案的账号为准。

2、购买本地二手房

(1)在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心调取二手房交易档案,资料包括:《乌鲁木齐市房产权属申请表(转移登记)》、原《房屋所有权证》复印件、《房产转让合同书》

(2)契税完税证(原件、复印件);

(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);

(4)售房人身份证(复印件)、(单位转让给个人,提供《营业执照》和法定代表人身份证复印件);

(5)借款人银行借记卡客户回单(原件)。

注意事项:

借款人在提交售房人身份证时,售房人如采用委托公证方式出售住房的,提供售房人身份证复印件与委托人身份证复印件中任意一方即可,同时审核委托公证书原件后留存复印件。

3、购买集资建房(统建房)

  集资建房(统建房)单位在中心或分中心备案所需资料:

(1)发改委立项批文(原件、复印件);

(2)《国有土地使用证》(原件、复印件);

(3)《建设工程规划许可证》(原件、复印件);

(4)《建设用地规划许可证》(原件、复印件);

(5)《建设工程施工许可证》(原件、复印件)。

集资建房(统建房)单位在中心备案后职工批量办理贷款所需资料:

(1)单位与个人签订的《集资购房协议》或《统建房购房协议》(原件);

(2)已支付购、建房规定比例的首付款凭证(原件、复印件)。

注意事项:

(1)集资建房(统建房)贷款由建房单位按照单位性质归属,报中心、分中心审核备案集资建房、统建房项目手续,经办部门未接到审核准予通知的,一律不得办理贷款业务。

(2)集资建房(统建房)项目手续审核通过后,中心个贷科、分中心通知集资建房(统建房)单位所属辖区贷款经办部门,经办部门按通知要求办理贷款业务。

(3)贷款经办人员根据集资建房(统建房)单位在中心备案的《职工集资名单》确认集资借款人身份的真实性。

(4)集资建房(统建房)单位与职工签订的《集资购房协议》、《统建房购房协议》中购房人姓名、房屋面积、房屋总价与系统备案的相关信息应保持一致,如协议中的购房面积、房屋总价高于系统备案,以系统备案信息为准。

4、本地商品房商业贷款置换住房公积金贷款

(1)《商品房预售合同》(原件、复印件);

(2)契税完税证(原件、复印件);

(3)购房交付全款发票或首付款凭证(原件、复印件);

(4)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);

(5)商业银行贷款余额单(原件);

(6)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件)。

注意事项:以下三条内容规定同样适用于其他商业贷款置换公积金贷款业务,本规范对之后再出现的商业贷款置换公积金贷款相关注意事项中不再一一重复表述。

(1)确定商业住房借款人身份,原则以商业住房贷款主贷人(即购房合同、契税完税证明、商业住房贷款合同、商业住房贷款余额对账单显示的借款人信息)为准。如夫妻以产权共有人形式共同签署购房合同,在商业住房贷款余额对账单借款人信息中只显示其中一人信息,在办理商业住房贷款业务置换公积金贷款业务时,可以不限制商业住房贷款余额对账单中未显示的债务人身份申请置换。(此种情况仅限于夫妻关系)。

(2)借款人申请商业贷款置换住房公积金贷款,其商业贷款还款逾期认定标准为申请人在归还商业贷款期间未发生连续三期或累计六期逾期记录情况的,可允许商业贷款置换住房公积金贷款。

(3)由于商业贷款置换公积金贷款业务办理周期不规律,造成公积金贷款发放日不确定,贷款经办人在为借款人测算公积金贷款可贷额度时,不能简单按照借款人的商业住房贷款余额处理,至少应为借款人预留出两到三期的商业贷款月还款额。保险起见可以在公积金贷款发放当日,要求借款人出具当月商业贷款余额对账单,核对商业贷款余额未小于公积金贷款额度后,再出具《委托住房抵押贷款资金划转通知单》。

5、本地二手房商业贷款置换住房公积金贷款

(1)在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心调取二手房交易档案,资料包括:《乌鲁木齐市房产权属申请表(转移登记)》、原《房屋所有权证》复印件、《房产转让合同书》

(2)契税完税证(原件、复印件);

(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);

(4)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);

(5)商业银行贷款余额单(原件);

(6)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件)。

注意事项:办理本地二手房商业贷款置换业务,须对借款人所购买二手房进行价值评估,可贷额度计算以购买二手房申请住房公积金贷款额度的计算方式相同且不小于商业贷款余额。其他注意事项参照本规范贷款分项业务第4项商业贷款置换公积金贷款业务注意事项的相关要素执行。

6、集资建房(统建房)商业贷款置换住房公积金贷款

(1)《集资购房协议》或《统建房购房协议》(原件、复印件);

(2)已支付购、建房规定比例的首付款凭证(原件、复印件)。

(3)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);

(4)商业银行贷款余额单(原件);

(5)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件)。

注意事项:

(1)其他注意事项参照本规范贷款分项业务第4项商业贷款置换公积金贷款业务注意事项的相关要素执行。

7、购买拍卖类住房

(1)拍卖公司在复印件上加盖公章的《委托拍卖书》、《竞拍协议》;

(2)《成交确认书》(原件、复印件);

(3)契税完税证(原件、复印件);

(4)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);

(5)借款人银行借记卡客户回单(原件)。

注意事项:购买拍卖类住房抵押方式参照二手房贷款业务办理。

8、购买房改房

(1)《单位出售公有住房审批表》(原件、复印件);

(2)补33%产权需提供《全产权补差计算表》及原《67%房屋所有权证》(原件、复印件);

(3)已支付购、建房规定比例的首付款凭证(原件、复印件);

(4)单位售房账户证明(原件)。

购买铁路系统房改房提供:铁路部门出具的《购房证明》。

9、建造自住住房

(1)国土部门出具的《用地批准书》(原件、复印件);

(2)区、县规划部门出具的《乡村建设规划许可证》(原件、复印件);

(3)建委审批部门出具的《建设工程施工许可证》(原件、复印件);

(4)工程预算机构出具的工程预算报告(原件);

(5)借款人银行借记卡客户回单(原件)。

10、翻建自住住房

(1)《房屋所有权证》(复印件);

(2)《土地使用证》(原件、复印件);

(3)规划部门出具的《建筑设计红线图》(原件、复印件);

(4)规划部门出具的《建设工程规划许可证》(原件、复印件);

(5)工程预算机构出具的工程预算报告(原件、复印件);

(6)借款人银行借记卡客户回单(原件)。

11、大修自住住房

(1)《房屋所有权证》(原件、复印件);

(2)乌鲁木齐市房屋安全鉴定办公室出具的《危房鉴定书》(原件、复印件);

(3)工程预算机构出具的工程预算报告(原件、复印件);

(4)借款人银行借记卡客户回单(原件)。

12、购买异地商品房

(1)《商品房预售合同》(原件);

(2)房产公司售房账号证明(原件);

(3)已支付购、建房规定比例的首付款凭证和契税完税证或首付款发票(原件、复印件)。

注意事项:

参照本规范的贷款分项业务第1项购买本地商品房贷款业务注意事项相关要素执行。

13、异地商品房商业贷款置换住房公积金贷款

(1)《商品房预售合同》(原件、复印件);

(2)购房交付全款发票或首付款凭证(原件、复印件);

(3)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);

(4)商业银行贷款余额单(原件)。

(5)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件);

注意事项:参照本规范的贷款分项业务第4项商业贷款置换公积金贷款业务注意事项的相关要素执行。

14、购买异地二手房     

(1)《房产转让合同》(原件);

(2)契税完税证(原件、复印件);

(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);

(4)售房人身份证(复印件);

(5)借款人银行借记卡客户回单(原件)。

15、异地二手房商业贷款置换住房公积金贷款

(1)《房产转让合同》(原件、复印件);

(2)契税完税证(原件、复印件);

(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);

(4)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);

(5)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件);

(6)商业银行贷款余额单(原件)。

16、抵押物置换业务

(1)《抵押物置换申请表》;

(2)作为抵押物置换的《房屋所有权证》以及房屋产权所有人的身份证(原件及复印件);

(3)《个人住房公积金借款合同》(原件及复印件)。

注意事项:

(1)抵押物置换业务是公积金贷款发放以后,还款期间出现的抵押物变更业务,借款人准备办理抵押物置换的资料内不需提供贷款必备资料。

(2)借款人以房产抵押形式申请公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修自住住房,后期借款人办理抵押物置换业务时,原则上只允许借款人用以住房公积金贷款所购的房屋作为置换抵押物,(异地购房公积金贷款,不受此规定限制)申请置换抵押物时,需对抵押房产进行评估,评估价值的80%应大于或等于贷款发放金额。

(3)使用非贷款所购房置换抵押物业务时,应根据抵押物修建年限区分抵押价值。1、抵押房产房龄15年以下(含15年)的,评估价值的70%应大于或等于贷款发放金额;2、抵押房产房龄15年以上30年以下(含30年)的,评估价值的60%应大于或等于贷款发放金额;3、房龄在30年以上的房屋不予作为置换抵押物房产。

本规范自发布之日起执行,之前的操作规范同时废止,此规范的最终解释权由乌鲁木齐住房公积金管理中心负责。